확정일자는 전세보증금을 법적으로 보호하기 위한 핵심 장치입니다. 하지만 많은 사람들이 오해하는 것 중 하나는, “확정일자를 받으면 무조건 전액 돌려받을 수 있다”는 점입니다. 실제로는 확정일자와 전입신고만으로 보장되는 금액에 한계가 있으며, 이는 주택 소재지, 보증금 규모, 소액임차인 우선순위 조건에 따라 달라집니다.
✅확정일자만 받아두면 무조건 전액 보호될까?
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결론부터 말하면 ‘아니요’입니다. 확정일자와 전입신고를 모두 마쳤다고 하더라도, 주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 보장금액에는 한계가 있습니다. 이는 해당 주택의 낙찰가, 선순위 채권 유무, 지역별 소액임차인 기준에 따라 좌우되기 때문입니다.
✅확정일자 기준 보장금액 구조
확정일자 + 전입신고를 마친 세입자는 ‘우선변제권’을 획득하게 되며, 다음 조건에 따라 보증금을 일부 또는 전액 회수할 수 있습니다.
| 지역 | 소액임차인 기준 보증금 | 우선변제 가능 금액 (최대) |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 1,000만 원 이하 | 최대 4,300만 원 |
| 수도권(서울 제외) | 1억 원 이하 | 최대 3,700만 원 |
| 광역시(수도권 외) | 8,000만 원 이하 | 최대 3,400만 원 |
| 기타 지역 | 6,000만 원 이하 | 최대 2,000만 원 |
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💡 이 기준은 ‘소액임차인’에게만 해당하며, 보증금이 위 금액을 초과할 경우엔 낙찰가와 우선순위에 따라 일부만 회수할 수 있습니다.
✅실제 사례: 확정일자는 받았지만 전액을 못 받은 이유
사례 1: A씨는 서울에서 보증금 1억 6천만 원에 전세 입주하며 전입신고 + 확정일자 등록을 완료함. 하지만 해당 주택이 경매로 넘어가면서 선순위 근저당과 낙찰가 부족으로 인해 4,300만 원까지만 회수할 수 있었고, 잔여 보증금은 후순위 채권자들과 배당 경쟁에서 탈락해 손해를 봄.
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사례 2: B씨는 경기권 다세대주택에 보증금 8,000만 원 전세로 살다가 집이 공매됨. 확정일자와 전입신고를 모두 마쳤고, 소액임차인 기준(1억 이하)에 해당되어 최대 3,700만 원까지 우선변제를 받음. 하지만 나머지는 매각금액 부족으로 절반만 회수.
✅전세 보증금 최대한 보호하는 팁
- 확정일자 + 전입신고는 기본 (둘 다 해야 ‘우선변제권 + 대항력’ 발생)
- 전세보증보험(HUG, SGI)에 가입하면 전액 보장 가능
- 임대차계약 전 등기부등본 확인해 선순위 채권 확인
- 보증금이 소액임차인 기준을 초과하는 경우 반드시 보험 가입 검토
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✅확정일자 보장금액 FAQ
Q1. 확정일자만 받으면 보증금 전액을 돌려받을 수 있나요?
아닙니다. 소액임차인 기준에 해당하지 않거나 낙찰가가 낮은 경우 일부만 회수될 수 있습니다. 완전한 보호를 원한다면 전세보증보험 가입이 필요합니다.
전세 확정일자 받는 시기, 언제 받아야 내 보증금을 지킬 수 있을까?
Q2. 소액임차인 기준은 언제 변경되나요?
국토교통부 고시 기준으로 약 3~4년 주기로 조정됩니다. 최신 기준은 국토교통부(molit.go.kr) 홈페이지 또는 HUG에서 확인 가능합니다.
Q3. 경매에서 확정일자 순위는 어떻게 적용되나요?
경매개시 결정일 기준으로 전입일 + 확정일자 + 소액임차인 요건을 모두 갖춘 자가 우선배당 대상이 됩니다.
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Q4. 보증금이 소액 기준보다 크면 아무 보호도 못 받나요?
아니요. 우선배당은 제한되지만 후순위 배당은 가능합니다. 다만 매각 대금이 부족할 경우 보증금 일부 손실이 발생할 수 있습니다.
Q5. 재계약 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
네. 재계약서에 대해 새로운 확정일자를 다시 등록해야 보호 효력이 유지됩니다.