확정일자는 임대차계약서에 공적인 날짜를 부여해 세입자의 보증금을 법적으로 보호하는 장치입니다. 특히 경매·공매 시 보증금 우선순위 확보를 위해 필수적이며, 받는 ‘시점’이 곧 법적 순위가 됩니다.
이 글에서는 '전세 확정일자 받는 시기'관련하여 언제 받는 것이 가장 안전한지, 전입신고와의 시기 조율, 실제 사례 기반 시기별 리스크까지 명확히 설명해드립니다.
✅계약서 썼는데, 확정일자는 언제 받는 게 맞을까?
대부분 세입자들이 "이사 당일에 받으면 되겠지" 또는 "전입신고만 해두면 괜찮지 않나?"라고 생각합니다. 하지만 확정일자는 하루라도 먼저 받는 사람이 우선순위를 가집니다. 즉, 빠르면 빠를수록 내 보증금을 지킬 확률이 올라갑니다.
✅확정일자 받는 시기, 언제 받는 것이 가장 안전할까?
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가장 이상적인 시점은 '계약서 작성 당일 또는 바로 다음 날'입니다.
- 계약서 작성일과 확정일자가 가까울수록 순위가 선점됩니다.
- 전입신고는 실제 입주일 기준으로 진행해도 되며, 확정일자는 선등록이 가능합니다.
- 따라서 계약서를 작성한 뒤 바로 주민센터 또는 정부24(gov.kr)에서 신청하는 것이 최선입니다.
✅ 요약: 확정일자는 '입주 전에도 가능'하고, ‘전입신고보다 먼저’ 받아도 전혀 문제없습니다. 확정일자 + 전입신고 = 보증금 완전 보호의 두 축입니다.
✅시기를 놓쳐 손해 본 실제 사례
사례 1: C씨는 3월 1일에 계약서를 쓰고 3월 5일 입주 예정이었으나, “이사하면서 주민센터 갈게요”라며 확정일자 등록을 미뤘습니다. 그 사이 같은 집을 이중 계약한 세입자가 3월 3일에 먼저 확정일자를 등록했고, 결국 C씨는 경매에서 후순위로 밀려 보증금의 절반만 회수하게 되었습니다.
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사례 2: D씨는 계약서를 쓴 후 바로 확정일자를 받고 전입신고도 이사 당일 완료. 그 집이 몇 달 후 집주인의 세금 체납으로 경매에 들어갔지만, D씨는 확정일자+전입신고 순위를 모두 선점해 보증금 전액을 회수했습니다.
✅전세 확정일자 받는 시기 관련 핵심 포인트
✅ 확정일자는 계약서를 작성한 날 또는 그 직후에 받는 것이 가장 안전합니다.
→ 확정일자에 부여되는 ‘날짜’가 곧 법적 순위를 결정하며, 이 순위는 경매나 공매 시 보증금 회수 여부에 직결됩니다.
✅ 전입신고와는 별개로, 확정일자만 먼저 받는 것도 가능합니다.
→ 실제 입주는 며칠 뒤라도 계약서만 있으면 즉시 확정일자 신청 가능하므로, 보증금 보호를 위해 먼저 확보해두는 것이 유리합니다.
✅ 우선변제권, 보증보험 가입, 배당 순위 모두 확정일자 기준으로 결정됩니다.
→ 특히 전세보증금반환보증(HUG, SGI)은 확정일자가 있어야 가입이 가능하고, 보증보험 승인일 기준도 확정일자 등록 여부를 반영합니다.
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✅ 단 하루라도 늦게 확정일자를 받으면 순위에서 밀려 보증금 일부만 받을 수 있습니다.
→ 예: A씨(1월 5일 확정일자), B씨(1월 6일 확정일자)의 경우, 같은 보증금이라도 A씨가 우선배당을 받고 B씨는 잔여 금액만 받게 됩니다.
✅ 재계약(갱신) 시에도 새로운 확정일자를 반드시 받아야 기존 권리를 유지할 수 있습니다.
→ 갱신 계약서를 작성했더라도 확정일자를 갱신하지 않으면 효력이 단절되어 법적 보호가 약화됩니다.
요약:
‘확정일자 = 보증금 법적 보호의 시작점’입니다. 이 시기를 놓치지 않고 조기에 등록해두는 것이 전세사기나 경매 리스크로부터 내 돈을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.
✅전세 확정일자 시기 FAQ
Q1. 이사 당일에 확정일자를 받아도 되나요?
가능하긴 하지만 이미 다른 임차인이 먼저 등록했을 수도 있습니다. 보증금을 100% 보호하려면 계약 후 즉시 받는 게 가장 안전합니다.
Q2. 입주 전에 확정일자만 먼저 받아도 효력이 있나요?
네. 확정일자는 실제 입주와 무관하게 계약서 기준으로 효력이 발생합니다. 전입신고와 별개로 등록 가능합니다.
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Q3. 전입신고 없이 확정일자만 있으면 보증금이 보호되나요?
부분적으로만 보호됩니다. 확정일자만 있으면 ‘우선변제권’은 생기지만, ‘대항력’은 없습니다. 둘 다 있어야 완전한 보호가 됩니다.
Q4. 확정일자는 재계약 때도 다시 받아야 하나요?
네. 재계약서에 대해서도 새로운 확정일자를 받는 것이 안전합니다. 갱신계약 시 확정일자 등록을 빼먹지 마세요.
Q5. 전입신고만 하고 확정일자를 못 받으면 어떻게 되나요?
이 경우 대항력은 있지만 우선변제권이 없어 경매 시 순위에서 밀릴 수 있습니다. 즉, 보증금 회수는 보장되지 않습니다.