전세 확정일자는 전세계약 후 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있도록 법적으로 보호받기 위한 핵심 절차입니다. 확정일자를 받아야만 우선변제권이 생기며, 경매·공매 상황에서도 보증금을 회수할 수 있는 법적 지위가 확보됩니다.
이 글에서는 전세 확정일자 받는 방법, 정확한 시기, 주의사항까지 상세히 안내드립니다.
✅확정일자 없으면 보증금 날릴 수 있어요?
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많은 세입자들이 “전입신고만 하면 되는 거 아냐?”라고 생각하지만, 전입신고만으로는 대항력만 생길 뿐 우선변제권은 생기지 않습니다. 즉, 다른 세입자보다 늦게 확정일자를 받으면 순위에서 밀려 보증금을 잃을 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약 후 빠르게 확정일자를 받는 것이 전세사기 예방의 첫걸음입니다.
✅전세 확정일자 받는 방법
[확정일자 받는 곳]
- 관할 주민센터 방문 → 계약서 지참, 방문 접수
- 정부24 온라인 신청 → 공동인증서 및 스캔본 필요
[필요서류]
- 임대차계약서 원본 (서명/날인 모두 포함)
- 세입자 신분증 (주민등록증 또는 운전면허증)
- 등본상 주소 이전 완료 시 확정일자 등록과 동시에 전입신고 가능
[신청 절차]
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- 주민센터 또는 정부24 접속
- ‘확정일자 부여 신청’ 메뉴 클릭
- 계약서 파일 업로드 또는 실물 제출
- 수수료 납부 (1,000원 내외)
- 확정일자 부여 완료 (당일 처리)
※ 오피스텔은 반드시 ‘주거용’ 용도 등록된 경우만 확정일자 효력 발생!
✅확정일자 언제 받아야 하나요?
확정일자는 전입신고와 임대차계약 체결이 끝난 직후 ‘즉시’ 받는 것이 가장 안전합니다. 늦게 받을수록 다른 세입자나 채권자보다 후순위로 밀릴 수 있으며, 보증금 전액을 못 받을 수 있습니다.
확정일자 받는 최적 시점:
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- 계약서 작성 직후
- 전입신고와 동시에 주민센터에서 바로 처리 가능
- 만약 계약 당일 전입이 어렵다면 우선 확정일자부터 받는 것도 가능
주의: 확정일자와 전입신고 모두 완료돼야 대항력 + 우선변제권을 동시에 확보합니다.
✅확정일자 미등록 시 생길 수 있는 위험
● 집이 경매되면 다른 채권자보다 후순위가 되어 보증금 손해 가능성↑
● 전세보증보험 가입 거절될 수 있음 (보증기관 필수 요건)
● 전세계약의 증빙력이 떨어져 법적 분쟁 시 불리하게 작용
● 집주인 파산·압류 시 우선권 상실로 보증금 회수 불가
✅전세 확정일자 관련 FAQ
Q1. 전입신고 없이 확정일자만 먼저 받아도 되나요?
네. 확정일자 단독 신청도 가능합니다. 다만 대항력은 전입신고를 해야만 생기므로 둘 다 해야 완벽한 보호가 됩니다.
Q2. 계약기간이 끝나면 확정일자 효력도 사라지나요?
아닙니다. 계약이 존속하는 한 확정일자는 유지되며, 연장 시에는 갱신계약서로 다시 확정일자 받는 것이 안전합니다.
전세보증금 반환보증보험 어디서, 어떻게 가입해야 유리해요?
Q3. 확정일자는 꼭 임대차계약서 원본이 있어야 하나요?
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필수는 아니지만 원본 제출 시 확실한 증빙이 되며, 사본 제출 시 일부 주민센터에서는 거부하거나 추가 확인을 요구할 수 있습니다.
Q4. 확정일자 등록에 집주인 동의가 필요한가요?
아니요. 세입자의 권리이므로 임대인의 동의 없이도 등록 가능합니다. 실제로는 계약서와 신분증만 있으면 가능합니다.
Q5. 온라인으로도 확정일자 받을 수 있나요?
네. 정부24(gov.kr)를 통해 비대면 확정일자 신청이 가능합니다. 단, 공동인증서와 계약서 스캔본(PDF) 준비 필수입니다.