전세 계약 갱신 거절은 정당한 사유가 있어야 법적 효력 발생
임대인이 거절할 수 있는 6가지 사유 명확히 확인해야 해요
2년 살고 계약 연장하려 했는데 집주인이 갱신 안 된다고 하더라고요. 알고 보니 그냥 팔 계획이었대요. 과연 이게 가능한 일인지 너무 답답했어요
✅ 사례소개 : 실거주 이유로 갱신 거절? 알고 보니 거짓
세입자였을 때 계약 연장하려 했는데 집주인이 '딸이 들어와 살 거라서' 거절했어요. 그래서 억지로 나갔는데, 몇 달 뒤 보니까 새로 전세를 또 놓았더라고요
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Tip: 실거주 목적이 거짓일 경우 손해배상청구 가능하니 증거를 꼭 모아두세요!
✅ 전세 계약 갱신요구권의 기본 개념
임대차 3법 중 하나인 '계약갱신요구권'은 세입자가 최초 2년 계약 이후 추가 2년을 더 요구할 수 있는 권리예요.
- 2020년 7월 31일 이후 계약부터 적용
- 총 4년까지 거주 가능 (2+2 제도)
- 임대인이 거절하려면 ‘정당한 사유’가 있어야 함
주의: 세입자가 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 요구해야 효력 발생해요.
✅ 갱신 거절이 가능한 6가지 사유
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임대인이 계약갱신을 정당하게 거절할 수 있는 경우는 법으로 정해져 있어요. 아래 6가지 사유만 인정됩니다.
| 거절 사유 | 설명 |
|---|---|
| 직계존비속 실거주 | 본인, 자녀, 부모가 직접 거주하는 경우 |
| 임차인의 의무 위반 | 월세 연체, 파손행위 등 계약 위반 시 |
| 철거 또는 재건축 | 허가가 이미 나 있고 공사 필요할 경우 |
| 건물 소유권 상실 | 경매 등으로 더 이상 임대할 수 없을 경우 |
| 사업 목적 사용 | 상가인 경우, 직접 영업 목적이 명확한 경우 |
| 거짓 실거주 후 타인 임대 | 거절 후 다른 사람에게 임대 시 손해배상 가능 |
관련 법령: 주택임대차보호법(law.go.kr)
✅ 거절당했을 때 임차인의 대응법
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정당한 사유 없이 거절당했다면 아래 방법을 고려해보세요.
- 내용증명으로 갱신요구 이행 촉구
- 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
- 법원에 계약이행 청구소송 가능
- 손해배상 청구: 거짓 실거주일 경우 증거 수집 필수
Tip: 문자, 카톡, 부동산 계약서 등 증거 자료는 꼭 보관하세요!
✅ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 집주인이 실거주한다고 하고 갱신 거절했는데 안 들어왔어요
A. 이 경우 손해배상 청구 가능합니다. 입증만 가능하다면 위자료나 이사비 수준으로 배상받을 수 있어요.
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Q. 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?
A. 기존 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면, 문자 등으로 요구해야 효력이 생겨요. 기간 놓치면 갱신요구권 상실해요.
Q. 재건축 사유로 거절한다는데요?
A. 그냥 계획만 있다고는 안 돼요. 철거 허가 등 행정절차가 완료된 경우만 거절 사유가 돼요.
✅ 핵심요약
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전세 계약 갱신 거절은 법적 요건을 갖춘 6가지 사유에만 해당돼요. 실거주 사유라면 반드시 ‘입주’가 이뤄져야 하고, 임차인은 대응할 수 있는 권리가 있어요. 서면 요구와 증거 확보가 중요해요.
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