임대차 계약 갱신 청구권은 세입자가 2년 더 거주할 수 있도록 법으로 보장한 권리.
계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 행사 가능하며, 집주인이 함부로 거절할 수 없음.
전세나 월세 계약이 끝날 무렵, 집주인이 재계약을 거절하거나 갑자기 보증금을 올린다고 하면 막막하죠. 이럴 때 세입자가 자신의 거주권을 지킬 수 있도록 마련된 제도가 바로 ‘임대차 계약 갱신 청구권’입니다. 내가 살던 집에서 계속 살 수 있는 권리, 어떻게 써야 할지 지금부터 확실히 알려드립니다!
✅ 임대차 계약 갱신 청구권이란?
2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라 세입자는 기존 2년 임대차 계약이 끝날 때, 1회에 한해 추가로 2년 연장을 요구할 수 있는 권리를 갖게 되었습니다. 이를 ‘계약갱신요구권’, 또는 ‘계약갱신청구권’이라 부르며, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
✅ 계약 갱신 청구권 행사 시기와 절차
////
세입자는 계약 종료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 통보해야 합니다. 이 기간 내 행사하지 않으면 자동 소멸되므로 주의가 필요합니다.
행사 방법
- 문자, 이메일, 내용증명 등 서면 기록이 남는 방식 추천
- 전화나 구두 통보는 분쟁 시 입증 어려움
- 갱신 청구는 1회만 가능하며, 이후 재계약 시 권리 없음
✅ 임대인이 거절 가능한 예외 사유
아래 조건에 해당하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임대인 또는 직계존비속이 실거주하려는 경우 (입증 필요)
- 세입자가 2기 이상 차임을 연체한 경우
- 무단 전대, 파손행위, 계약상 의무 위반 등 정당한 사유가 있는 경우
- 건물 철거 또는 대수선 계획이 있는 경우 (허가·계획서 제출 필수)
✅ 갱신 시 전월세 인상률 제한
////
계약갱신청구권을 행사해 재계약할 경우, 전·월세 인상은 기존 보증금 기준 5% 이내로 제한됩니다. 다만, 지자체 조례에 따라 인상률이 더 낮게 제한될 수도 있습니다.
✅ 실제사례
서울 마포구의 직장인 박모 씨는 계약 만료 3개월 전, 집주인에게 전세 재계약을 요청했으나 거절당했습니다. 하지만 박 씨는 문자로 갱신 청구 의사를 명확히 밝힌 상태였고, 집주인이 실거주 증거를 제시하지 못해 결국 계약이 2년 연장됐습니다. 박 씨는 "청구권 덕분에 보증금도 덜 올리고 계속 살 수 있었다"며 제도에 감사함을 전했습니다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 계약 갱신 청구권은 누구나 쓸 수 있나요?
A. 원칙적으로는 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인이면 누구나 행사할 수 있으며, 전입신고와 확정일자 등록이 되어 있어야 법적 효력을 인정받습니다.
전입신고 세대주 확인은 왜 필요할까? 동의서부터 위임장까지 정리!
전입신고 인터넷으로 가능해요? 정부24 신청 방법 완전 정리!
Q. 2년 살고 재계약했는데, 다시 갱신 청구권 쓸 수 있나요?
A. 아닙니다. 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능하며, 기존 계약의 연장이 아닌 새로운 계약이 시작되면 더 이상 사용할 수 없습니다.
전입신고 언제 어디서 어떻게? 전세보증금 지키기 위한 첫 걸음
////
Q. 집주인이 실거주 이유로 거절했는데 믿을 수 없어요. 어떻게 하나요?
A. 실거주 사유는 입증 책임이 임대인에게 있으며, 실제로 거주하지 않으면 손해배상청구 가능합니다. 최근 판례에서도 허위 실거주에 대한 세입자의 승소 사례가 많습니다.
Q. 전세계약이 아닌 월세도 갱신 청구권 행사 가능한가요?
A. 네, 월세 계약도 임대차 계약에 해당하므로 동일하게 행사할 수 있습니다. 보증부 월세, 반전세 등 모두 포함됩니다.
Q. 문자로만 갱신 의사 통보해도 효력이 있나요?
A. 네, 통보 내용이 명확하면 문자도 유효합니다. 다만 분쟁에 대비해 내용증명 우편이나 이메일 병행이 안전합니다.
✅ 마무리
임대차 계약 갱신 청구권은 세입자의 주거 안정을 위한 강력한 법적 권리입니다. 행사 시기, 조건, 예외 사항을 제대로 이해하고 준비한다면 불공정한 계약 해지나 과도한 임대료 인상을 막을 수 있습니다. 내 권리를 알고, 제대로 활용하세요!