임대차계약 해지통보는 계약 종료 1~6개월 전에 서면으로 통보해야 효력이 있음.
임대인과 임차인 모두 정해진 절차와 사유 없이 해지 시 위약금 또는 손해배상 책임 발생.
전세나 월세 계약을 맺고 살다 보면 다양한 이유로 계약을 중도 해지하거나, 만료 후 갱신하지 않으려는 상황이 생깁니다. 하지만 '말로만 통보하면 되는 줄 알았다가' 나중에 위약금 문제나 법적 분쟁으로 이어지는 경우도 많습니다.
해지통보는 반드시 정해진 시기와 방법에 따라야만 법적 효력을 갖습니다. 지금부터 해지통보 시 유의할 점을 꼼꼼히 확인해 보세요.
✅ 임대차계약 해지, 언제 가능한가요?
임대차계약은 기본적으로 계약 기간(보통 2년)이 종료되면 자동으로 종료되며, 별도의 해지 통보 없이도 종료 효력이 발생합니다. 그러나 대부분의 경우에는 갱신 의사 또는 계약 종료 의사를 명확히 하기 위해 법에서 정한 기한 내 사전 통보가 필수입니다.
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이를 지키지 않으면 계약이 자동으로 동일 조건으로 연장(묵시적 갱신)되며, 해지나 조건 변경이 어려워질 수 있습니다.
임대인과 임차인이 각자 해지 의사를 통보할 수 있는 법적 기한은 다음과 같습니다.
1. 임대인
계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 세입자에게 갱신 거절 또는 조건 변경을 서면으로 통보해야 합니다. 이 기간을 넘기면 묵시적 계약 연장으로 간주되어, 기존 조건대로 2년이 더 연장됩니다.
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2. 임차인
계약 만료일 1개월 전까지 임대인에게 퇴거 또는 갱신 거절 의사를 알려야 합니다. 이때도 서면 통보가 가장 안전하며, 문자 또는 이메일만으로는 추후 분쟁 시 입증이 어려울 수 있습니다.
통보 없이 계약 종료일이 지나면 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 ‘묵시적 갱신’이 적용되어, 계약은 기존과 동일한 조건으로 다시 2년 연장된 것으로 간주됩니다. 묵시적 갱신 시에는 계약 해지가 까다로워지고, 중도 해지 사유가 인정되지 않으면 위약금 문제도 발생할 수 있으므로 사전 통보는 꼭 기한 내에 이뤄져야 합니다.
✅ 중도 해지, 아무 때나 가능한가요?
계약 기간 중이라도 해지는 가능하지만, 다음과 같은 사유 없이 일방적으로 해지할 경우 위약금 또는 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
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- 임차인이 전출하거나 급히 이사해야 할 경우 → 임대인의 동의 필요
- 임대인이 집을 매도하거나 실거주 사유가 생긴 경우 → 정당한 사유 인정되면 가능
- 계약 조건 위반 (예: 임대료 미납 2기 이상, 무단 전대 등) → 계약 해지 사유 성립
중도 해지 시에는 반드시 서면으로 해지 통보서를 작성해 증거를 남기는 것이 중요합니다.
✅ 해지통보할 때 반드시 알아야 할 사항
- 통보 방법: 문자, 이메일, 내용증명, 등기우편 등 기록이 남는 수단 사용
- 구두 통보는 효력 인정 어려움: 나중에 “몰랐다”고 주장할 수 있어 서면 통보 권장
- 갱신 거절도 해지통보로 간주: 재계약하지 않겠다는 의사도 사전에 명확히 전달해야 함
- 내용증명 활용: 중도 해지나 분쟁 예상 시에는 우체국 인터넷등기(epost.go.kr) 내용증명을 활용하면 법적 증거력이 높아짐
✅ 실제사례
경기도 용인에 거주하던 김 씨는 계약 만료 한 달 전에 전화로만 “나 나갈게요”라고 임대인에게 통보했습니다.
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하지만 임대인은 "제대로 된 통보가 없었다"며 보증금 반환을 지연시켰고, 김 씨는 법적 조력을 통해 겨우 해결했습니다. 그는 “내용증명 하나만 보냈어도 이런 일 없었을 텐데”라며 아쉬움을 전했습니다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 계약 해지통보는 꼭 서면으로 해야 하나요?
A. 네, 법적으로 서면 통보가 가장 안전하며, 문자·이메일보다는 내용증명을 권장합니다. 구두 통보는 효력이 인정되기 어렵습니다.
Q. 임대인이 통보 없이 계약 만료 후 나가달라고 하면 어떻게 하나요?
A. 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 통보하지 않았다면 묵시적 계약 연장으로 간주되어 거절할 수 없습니다.
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Q. 계약 기간 중 이사를 가야 할 상황인데, 중도 해지가 가능한가요?
A. 임대인의 동의 없이 일방적 중도 해지는 위약금 또는 손해배상의 원인이 됩니다. 협의를 통해 합의서를 작성하는 것이 좋습니다.
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Q. 중개사가 대신 해지통보를 해줘도 되나요?
A. 가능하지만, 법적 책임은 본인에게 있으므로 중개인 통보도 반드시 문서로 남겨야 합니다.
Q. 계약갱신청구권을 썼는데 임대인이 퇴거 요구를 해도 되나요?
A. 실거주 목적 등 정당한 사유 없이는 퇴거 요구 불가능하며, 강제 퇴거 시 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
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✅ 마무리
임대차계약 해지통보는 단순한 말이 아닌 법적 행위입니다. 시기, 방법, 내용 모두 명확하게 남겨야 계약 종료 이후의 불이익을 예방할 수 있습니다. 분쟁을 피하려면 내용증명 등 공식적 수단을 통해 해지 의사를 통보하고, 되도록 서면으로 합의된 기록을 보관하세요.