반전세의 중개수수료는 전세·월세 계산 방식의 혼합형으로, 환산보증금 기준으로 산정됨.
부동산 중개보수 요율표에 따라 상한선이 정해져 있으며, 협의로 인하 가능.
전세도 아니고 월세도 아닌 ‘반전세’는 보증금과 월세를 동시에 내는 구조인 만큼 중개수수료 계산 방식도 다소 복잡합니다. 계약금 총액을 어떻게 계산하는지, 중개수수료는 전세 기준인지 월세 기준인지 헷갈리는 분들이 많습니다.
오늘은 반전세 계약 시 정확한 중개보수 계산 방법과 요율표 기준, 그리고 협상 팁까지 알려드릴게요!
✅ 반전세, 중개수수료는 어떻게 계산되나요?
반전세는 보증금 + 월세가 함께 있는 임대차 형태이므로, 중개수수료는 ‘환산보증금’을 기준으로 계산됩니다.
환산보증금 계산식: 보증금 + (월세 × 100)
예를 들어, 보증금 5,000만 원에 월세 30만 원이라면 환산보증금은 5,000만 원 + (30만 원 × 100) = 8,000만 원이 됩니다.
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✅ 환산보증금 기준 중개보수 요율표
중개보수는 아래 요율표에 따라 상한선이 정해지며, 임대차계약 시 임차인과 임대인 모두 부담합니다. 일반적으로는 임차인만 부담하는 경우가 많습니다.
| 환산보증금 | 요율 상한 |
|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% |
| 1억 원 이상 ~ 3억 원 미만 | 0.3% |
| 3억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.4% |
| 6억 원 이상 | 0.5% |
※ 위 요율은 상한 기준이며, 실제 수수료율은 공인중개사와 협의 가능합니다. 계약 전 반드시 사전 고지서를 확인하세요.
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✅ 수수료 계산 예시
- 예시1: 보증금 3,000만 원 + 월세 50만 원 → 환산보증금 = 3,000 + (50×100) = 8,000만 원 → 요율 상한 0.4% → 수수료 최대 32만 원
- 예시2: 보증금 1억 + 월세 20만 원 → 환산보증금 = 1억 + 2,000만 = 1억 2천만 → 요율 상한 0.3% → 수수료 최대 36만 원
Tip: 중개보수는 세입자 입장에서 협의 가능하므로, 계약 전 사전에 최대치인지 여부 확인 후 협상해보세요.
✅ 실제사례
서울에 거주하는 이 씨는 반전세로 6,000만 원 보증금에 월세 40만 원짜리 집을 계약하면서, 부동산에서 35만 원의 수수료를 요구받았습니다.
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환산보증금은 6,000 + (40×100) = 1억으로 요율상 상한은 0.3%, 즉 최대 30만 원임을 알고 항의했고, 결국 수수료를 5만 원 깎을 수 있었습니다. “요율표만 정확히 알아도 돈 아낄 수 있다”고 전했습니다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 반전세도 중개수수료를 세입자가 다 내야 하나요?
A. 꼭 그렇진 않습니다. 임대인·임차인 협의 하에 분담 가능하며, 지역에 따라 관행이 다를 수 있습니다.
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Q. 환산보증금은 왜 월세×100으로 계산하나요?
A. 이는 월세를 전세금으로 환산해 총 계약금액 기준을 만들기 위한 정부 기준입니다. 전세·월세 혼합형인 반전세에 가장 적합한 계산 방식입니다.
전세 확정일자 받는 시기, 언제 받아야 내 보증금을 지킬 수 있을까?
Q. 중개보수는 무조건 요율표대로 내야 하나요?
A. 아닙니다. 요율표는 상한선일 뿐, 공인중개사와 협의하여 낮출 수 있습니다. 강제성이 없습니다.
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Q. 수수료 계산은 부가세 포함인가요?
A. 중개보수는 부가세 별도로 계산되며, 고지서에 ‘수수료 + VAT’가 함께 표기되어야 합니다.
Q. 계약 해지되면 중개수수료 돌려받을 수 있나요?
A. 계약이 체결된 뒤 해지되면 중개사는 중개행위 완료로 수수료 환급 의무가 없습니다. 다만, 계약 자체가 무효였을 경우에는 반환 대상이 될 수 있습니다.
✅ 마무리
반전세 계약 시 중개수수료는 보증금과 월세를 합산한 환산보증금을 기준으로 계산됩니다. 공식 요율표 상한선을 정확히 알고 계약에 임하면 과도한 수수료를 방지할 수 있으며, 계약 전 공인중개사와의 협의로 일부 인하도 가능하다는 점을 기억하세요. 서명 전에 고지서 확인은 필수입니다!