반전세도 주택임대차보호법상 '주택 임대차'에 해당하므로 계약갱신청구권 행사 가능.
다만 법적 요건 충족 및 임대인의 정당한 거절 사유가 없을 경우에만 적용됨.
보증금은 있지만 월세도 함께 내는 ‘반전세’ 형태의 계약이 많아지면서, 기존에 살던 집을 2년 더 연장할 수 있는 계약갱신청구권이 반전세에도 적용되는지 궁금해하는 분들이 많습니다.
전세와 월세의 중간 형태인 반전세는 과연 계약갱신청구권을 쓸 수 있을까요? 법적 기준과 주의사항, 예외 조건까지 지금부터 상세히 알려드리겠습니다.
✅ 반전세 계약갱신청구권 적용되나요?
네, 적용됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)에 따르면 주거용 주택에 대한 임대차는 전세, 월세, 반전세 형태 모두 포함되며, ‘반전세’ 역시 임대차계약으로서 동일하게 법의 보호를 받습니다.
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즉, 임차인이 2년 계약 종료 전 6개월~2개월 사이에 계약갱신을 요구하면, 특별한 사유가 없는 한 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 반전세 역시 이 요건만 충족하면 계약을 2년 연장할 수 있습니다.
✅ 계약갱신청구권 행사 조건
반전세든 전세든 다음 조건을 만족해야 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
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- 2020년 7월 31일 이후 체결된 임대차계약일 것
- 임차인이 계약 종료 6개월~2개월 전에 갱신 의사를 서면 또는 문자 등으로 통지
- 임대인이 법에서 정한 거절 사유(직접 거주, 연체 등)가 없을 것
- 주택임대차보호법 적용 대상 주택일 것 (오피스텔은 주거용으로 사용 시 가능)
※ 임대인이 2년 연장을 거절하고자 할 경우, 법정 사유를 서면으로 명확히 제시해야 하며, 임차인의 묵시적 갱신 의사도 유효하게 간주될 수 있습니다.
✅ 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유
다음 사유에 해당하면 임대인은 정당하게 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주 예정
- 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우
- 건물 철거, 재건축 계획이 확정된 경우
- 무단 전대, 용도 위반 등 계약 위반 사유가 있는 경우
주의: 반전세의 경우, 월세 연체도 ‘차임 연체’로 간주되므로 2개월 연속 연체 시 갱신청구권이 무력화될 수 있습니다.
✅ 실제사례
서울에서 반전세로 거주하던 김 씨는 2년 계약 종료 3개월 전, 집주인에게 “계약을 갱신하겠다”는 문자를 보냈습니다. 하지만 임대인은 “이번에 월세를 올리고 새로 계약할 사람을 구했다”며 거절했습니다.
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김 씨는 주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청했고, 갱신요구권 행사가 정당하다는 판단을 받아 동일 조건으로 계약을 2년 연장할 수 있었습니다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 반전세인데도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
A. 네, 반전세도 임대차보호법의 적용을 받는 ‘주거용 임대차’이므로 갱신청구권 행사 가능합니다.
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Q. 월세를 조금 올려서 갱신하는 건 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 임대인은 직전 계약 대비 5% 이상 인상할 수 없으며, 임대료 조정은 지자체 조례에 따라 제한될 수 있습니다.
Q. 계약 갱신을 원치 않을 땐 어떻게 해야 하나요?
A. 임차인은 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 서면 통지하면 자동 연장을 막을 수 있습니다.
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Q. 계약 갱신을 요구했는데 집주인이 직접 살겠다고 하면요?
A. 집주인 또는 직계가족이 실제로 입주해야 하며, 허위일 경우 손해배상청구 가능합니다. 이후 이사하지 않으면 위법입니다.
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Q. 반전세라도 확정일자와 전입신고는 필수인가요?
A. 꼭 필요합니다. 보증금을 보호받기 위해 확정일자+전입신고는 필수이며, 이를 통해 대항력을 확보할 수 있습니다.
✅ 마무리
반전세라고 해서 계약갱신청구권을 쓸 수 없는 건 아닙니다. 주거용 임대차라면 법적으로 동일하게 보호받을 수 있으며, 일정 요건만 지키면 2년 더 안정적으로 거주할 수 있습니다. 계약 종료가 가까워졌다면, 미리 갱신 여부를 정하고 서면 통보로 권리를 행사해두는 것이 가장 안전합니다.