주택임대차계약은 해지 의사를 제때 통보하지 않으면 자동으로 연장된다.
임대인·임차인 모두 계약 종료 1~6개월 전 해지 통보를 하지 않으면 ‘묵시적 갱신’으로 간주된다.
임대차계약이 끝나더라도 아무 말 없이 기간이 지나면 자동으로 계약이 연장되는 것을 ‘묵시적 갱신’이라 한다. 이를 피하려면 임대인과 임차인 모두 법정 기한 내에 해지 통보를 해야 하며, 이를 어기면 해지를 원해도 계약이 2년 더 연장될 수 있다.
이번 글에서는 주택임대차보호법에 따른 해지통보기간의 기준, 통보 방법, 실제 주의사항까지 정리했다.
✅ 주택임대차 계약 해지통보기간 기준
주택임대차 계약에서 해지 통보는 단순한 예고가 아니라, 법적 시한을 엄격히 지켜야 효력이 발생하는 절차다.
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주택임대차보호법 제6조의2는 계약 종료 시 자동 갱신을 방지하기 위한 ‘통보기간’을 명확히 규정하고 있다. 이를 놓치면 계약은 자동으로 2년 연장되는 ‘묵시적 갱신’으로 간주되며, 그 안에서는 특별한 사유 없이 해지가 어렵다.
임대인과 임차인이 계약을 종료하려면 아래 기준을 반드시 따라야 한다:
- 계약 해지 통보 가능 기간: 계약 종료일 기준 6개월 전부터 1개월 전까지
- 기한 내 해지 통보 없을 경우: 자동으로 2년간 동일 조건으로 계약 연장(묵시적 갱신)
- 묵시적 갱신 이후 해지하려면: 3개월 전 예고를 통해 언제든지 해지 가능 (단, 위약금 없음)
즉, 임대차 계약 종료일이 10월 31일이라면, 5월 1일부터 9월 30일 사이에 해지 통보가 도달해야 자동 연장을 막을 수 있다. 이때 ‘보낸 날’이 아니라, 상대방이 실제로 ‘받은 날’ 기준으로 판단되기 때문에, 늦어도 만료일 1개월 전에는 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 보내는 것이 중요하다.
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임차인의 경우
계약 만료 전에 이사를 나가거나 전세대출을 새로 받으려면, 해지통보 기한을 지켜야 권리를 보호받을 수 있다.
임대인의 경우
재계약을 거부하거나 보증금 인상, 직계가족 실입주 등을 주장하려면, 반드시 법정 기한 내 통보해야 한다.
특히 통보 없이 시간이 지나버리면, 임차인이 계약갱신청구권까지 행사할 수 있으므로 임대인은 더 이상 계약 종료를 거절할 수 없게 된다.
이처럼 해지통보기간은 단순한 행정기한이 아니라, 계약 종료의 성패를 결정하는 법적 시한이라는 점을 반드시 인식하고 준비해야 한다.
✅ 해지 통보는 어떻게 해야 유효할까?
해지 통보는 말로만 해서는 법적 효력을 입증하기 어렵다. 반드시 다음 방식 중 하나로 진행해야 한다.
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- 내용증명 우편 발송 (우체국 또는 인터넷우체국)
- 카카오톡·문자 등은 인정 안 됨 (법적 증거력 부족)
- 임대인·임차인이 직접 서명한 문서 제출
통보일은 ‘상대방이 받은 날’이 기준이므로, 발송만으로는 인정되지 않는다. 내용증명은 반드시 수령일까지 고려해 만료일 최소 1개월 전에는 도달하도록 발송해야 한다.
✅ 실제사례: “말로 해지한다고 했는데, 계약이 연장됐어요”
임차인 박씨는 계약 만료 2개월 전 집주인에게 구두로 “계약 연장 안 하겠다”고 말했다. 하지만 집주인은 나중에 “그런 말 들은 적 없다”며 계약 갱신을 주장했고, 결국 박씨는 묵시적 갱신이 적용돼 2년을 더 살아야 했다.
박씨는 “말로 하면 충분할 줄 알았는데, 내용증명으로 보내지 않으면 아무 소용이 없다는 걸 뒤늦게 알았다”고 말했다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 임대인이 해지 통보 안 해도 자동으로 종료되나요?
A. 아닙니다. 해지 의사를 1개월 전까지 서면으로 통보하지 않으면 계약은 자동 연장됩니다.
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Q. 계약만료일 1주 전에 말하면 안 되나요?
A. 안 됩니다. 법적으로는 ‘만료 1개월 전까지’ 도달해야 하므로, 1주 전 통보는 무효입니다.
Q. 문자, 전화도 해지 통보로 인정되나요?
A. 법적으로는 인정되지 않습니다. 반드시 내용증명 또는 서면통보가 필요합니다.
Q. 자동 갱신된 계약도 해지할 수 있나요?
A. 네. 묵시적 갱신된 경우에는 언제든지 3개월 전 통보로 해지할 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구권과 해지통보는 어떤 차이가 있나요?
A. 갱신청구권은 임차인이 1회 연장 요구할 수 있는 권리이고, 해지통보는 계약 종료를 알리는 행위입니다. 전혀 다른 개념입니다.
마무리
주택임대차 계약 해지통보는 ‘기한’과 ‘방식’을 제대로 지켜야 법적 효력을 갖는다.
내용증명 등 증거가 남는 방식으로 통보하고, 상대방 수령일 기준으로 1개월 이상 남아야 계약 자동연장을 막을 수 있다.
인포그래픽 제안 : ‘해지통보기간 요약표’ – 통보 가능 기간 / 방법 / 자동연장 조건 비교 정리