‘주택임대차계약 신고’와 ‘전입신고’는 모두 임차인의 권리 보호에 중요하지만, 서로 다른 절차다.
확정일자, 대항력, 우선변제권을 지키기 위해서는 반드시 각각의 목적과 순서를 정확히 이해해야 한다.
2021년 6월부터 시행된 ‘주택임대차 신고제’는 일정 금액 이상의 전월세 계약 내용을 행정기관에 신고하는 의무제도다. 한편 ‘전입신고’는 주민등록법상 주소지를 이전하는 절차로, 보증금을 보호받기 위한 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 발생시키기 위해 필수다.
두 신고는 대상, 효력, 신청 기관, 시점이 다르기 때문에 반드시 구분해서 처리해야 한다. 이번 글에서는 각각의 차이와 순서, 실제 활용 팁까지 정리했다.
✅ 주택임대차계약 신고 vs 전입신고 차이점
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두 제도의 차이를 한눈에 비교하면 다음과 같다:
| 항목 | 임대차계약 신고 | 전입신고 |
|---|---|---|
| 제도 목적 | 계약 내용 정부 신고 (보증금·기간 등) | 주민등록지 이전 (대항력 확보) |
| 관련 법령 | 부동산거래신고 등에 관한 법률 | 주민등록법 |
| 신청 주체 | 임대인·임차인 공동, 또는 단독 가능 | 임차인 본인 또는 대리인 |
| 신고 장소 | 주민센터, 임대차 신고시스템 | 주민센터, 정부24 |
| 법적 효력 | 확정일자 자동 부여 | 대항력 및 우선변제권 발생 |
| 대상 계약 | 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 | 금액 무관, 모든 계약 대상 |
임대차계약 신고는 보증금·계약 내용을 정부에 알리는 절차로 확정일자가 자동 부여된다. 전입신고는 주소를 이전해 대항력과 우선변제권을 확보하는 행위로, 두 신고 모두 임차인 보호에 필수다.
결론: 두 신고는 둘 다 해야 임차인이 보증금을 법적으로 안전하게 보호받을 수 있다.
✅ 신고 순서와 효과적인 진행 방법
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임대차 신고와 전입신고는 동시에 진행하거나, 전입신고를 하루 먼저 하는 것이 좋다.
- ① 계약서 작성 및 날인
- ② 입주 후 즉시 전입신고 → 대항력 확보
- ③ 계약일 기준 30일 이내 임대차 신고 → 확정일자 자동 부여
주의: 계약서만 쓰고 전입신고를 하지 않으면, 확정일자가 있어도 대항력이 발생하지 않아 보증금 보호가 어렵다.
✅ 실제사례: “신고는 했는데 전입신고를 안 했어요…”
임차인 김씨는 계약서에 확정일자도 받고, 임대차계약 신고도 마쳤다. 하지만 입주만 하고 전입신고를 하지 않아, 집주인의 채무로 주택이 경매에 넘어가면서 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다.
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김씨는 “확정일자가 있다고 다 되는 줄 알았는데, 전입신고를 안 하면 보호 못 받는다는 걸 뒤늦게 알았다”며 안타까움을 전했다.
✅ 자주 묻는 질문 5가지
Q. 임대차계약 신고만 해도 보증금 보호되나요?
A. 아닙니다. 확정일자만 부여될 뿐이고, 대항력 확보를 위해 반드시 전입신고까지 해야 합니다.
전입신고 언제 어디서 어떻게? 전세보증금 지키기 위한 첫 걸음
Q. 전입신고만 하고 계약 신고는 안 해도 되나요?
A. 보증금 6,000만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하는 신고 의무가 없습니다. 그 외 금액은 반드시 신고해야 과태료를 피할 수 있습니다.
Q. 전입신고는 온라인으로 할 수 있나요?
A. 가능합니다. 정부24 사이트에서 공동인증서로 전입신고 가능합니다.
Q. 임대차계약 신고 후 확정일자 받으려면 따로 가야 하나요?
A. 아닙니다. 신고만 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
Q. 둘 다 안 하면 어떤 문제가 생기나요?
A. 임대차 신고 누락 시 과태료 부과, 전입신고 누락 시 보증금 보호 미적용 등의 위험이 발생합니다.
마무리
임대차계약 신고와 전입신고는 각각 다른 제도이지만, 임차인의 보증금을 보호하기 위해 반드시 둘 다 해야 한다.
신고 순서와 기한을 놓치지 말고, 대항력과 확정일자를 동시에 확보해야 분쟁을 예방할 수 있다.
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