전세 재계약은 기존 계약보다 간단하다고 생각하기 쉽지만, 오히려 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 특히 보증금 증액, 계약갱신청구권 행사, 확정일자 갱신, 보증보험 갱신 여부 등 세입자 보호와 직결되는 핵심 요소들이 있기 때문에 반드시 체크리스트를 갖고 움직여야 합니다. 이 글에서는 전세 재계약시 유의사항을 키워드 중심으로 정리해드립니다.
✅“재계약은 그냥 말로 하면 되지” 했다가 손해 볼 수도 있다!
“그대로 연장하면 되지 뭐”라는 생각으로 서류 없이 구두로 계약을 이어가거나, 확정일자 없이 지내다 집주인 파산, 소유권 이전 등의 상황을 겪는 경우가 실제로 많습니다. 특히 보증금 보호를 위해서는 재계약도 ‘신규계약’처럼 접근하는 것이 안전합니다.
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✅전세 재계약 시 반드시 확인해야 할 7가지
[1] 재계약도 계약서 새로 작성 + 확정일자 다시 받기
- 구두 재계약 시 확정일자·대항력 상실 위험
- 서면 계약 → 확정일자 재등록 필수
[2] 집주인 명의 변동 여부 확인
- 등기부등본 최신본 열람 후, 명의 일치 확인
- 소유권 이전 시 새 임대인 명의로 재계약 필요
[3] 보증금 증액 시 인상률 제한 확인
- 계약갱신청구권 행사 시, 5% 이상 인상 불가
- 단순 재계약이라면 시세 반영 가능, 다만 과도한 인상은 분쟁 요인
[4] 계약갱신청구권 행사 여부 정리
- 최대 2년 연장 가능 (1회)
- 재계약 여부를 명확히 통보해야 효력 발생
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[5] 보증보험 재가입 또는 갱신 여부 확인
- HUG/SGI 보증은 계약 만료 전 갱신 신청 필수
- 임대인 변경·채무 이력 등으로 거절 가능
[6] 중개수수료·인지세 협의
- 재계약 시 중개업소 개입 없으면 수수료 발생 안 할 수 있음
- 보증금 5천만원 초과 시 인지세 발생 → 보통 반반 부담
[7] 특약 사항은 반드시 재검토
- 기존 특약 유지 여부 검토
- 수리 항목, 퇴거 조건 등 새로운 조항이 있다면 명시
✅실제 사례: 전세 재계약, 대충 했다가 벌어진 무서운 이야기
사례 1: 확정일자 안 받고 구두 재계약 → 보증금 1억 2천 중 절반 손해
30대 직장인 A씨는 서울 마포구의 한 빌라에 전세로 거주 중이었다. 2년이 지나 재계약 시점이 되자, 집주인과 “그대로 연장하자”는 말로 구두 합의를 하고, 따로 계약서를 쓰지 않았다. 확정일자도 받지 않고 안일하게 지냈다. 그런데 재계약 1년 뒤 집주인이 파산하며 건물이 경매에 넘어갔다.
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A씨는 법원에서 대항력을 주장했지만, 구두 재계약에는 확정일자가 없었고, 새로운 임차인에게 순위가 밀려 결국 보증금 1억 2천만 원 중 절반 이상을 잃게 되었다. “그냥 말로 연장했는데, 이렇게 큰일 날 줄은 몰랐어요...”
사례 2: 집주인 명의 바뀐 줄 모르고 재계약 → 계약 무효 위기
B씨는 경기 성남시의 한 아파트에서 살다가 전세 재계약 시기를 맞았다. 기존 집주인과 오랜 관계였기에 신뢰하고, 등기부등본 확인 없이 그대로 계약서를 다시 썼다. 하지만 재계약 직전에 해당 아파트가 경매로 넘어가 제3자 명의로 소유권이 변경된 상태였다. B씨는 여전히 이전 집주인과 계약을 체결했기에, 법적으로 무효 계약이 되었고, 보증금 반환을 놓고 두 명의 집주인과 갈등이 생겼다. 결국 법적 분쟁으로까지 이어졌으며, 재계약 당시 등기부등본 확인의 중요성을 뼈저리게 느꼈다고 말했다.
사례 3: 계약갱신청구권 잘못 이해하고 대응 → 이사 나가라는 통보
C씨는 2년 거주 후 재계약을 앞두고 있었고, 계약갱신청구권이 남아 있다고 생각해 갱신을 요구했다. 하지만 최초 계약 기간 중 이미 갱신청구권을 사용한 것으로 간주되는 상황이었고, 법적 조건상 다시 갱신 요구는 인정되지 않았다. 집주인은 법적으로 정당한 절차에 따라 C씨에게 계약 종료를 통보했고, C씨는 이사 자금도 준비되지 않은 상태에서 갑작스러운 퇴거 압박을 받았다. “갱신청구권을 당연히 한 번 더 쓸 수 있다고 생각했는데, 알고 보니 사용 시점을 헷갈렸던 거죠. 법 조항을 정확히 몰랐던 제 잘못이었습니다.”
사례 4: 보증보험 갱신 누락 → 집주인 체납으로 보증금 위기
전세보증보험에 가입해 안심했던 D씨는 재계약 당시 보증보험 갱신이 자동일 줄 알고 갱신 신청을 하지 않았다. 몇 달 뒤, 집주인이 세금 체납으로 압류를 당했고, D씨는 놀라서 보증보험을 청구하려 했지만 이미 보증보험 만료 상태였다. 결국 법적으로는 보호받을 수 없는 상태였고, 법적 구제도 시간과 비용이 들었다. “보험이 끊긴 줄도 몰랐어요. 재계약하면 보험도 자동 연장되는 줄 알았죠...”라며 안타까움을 토로했다.
✅전세 재계약 시 꼭 챙겨야 할 팁!
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● 재계약도 확정일자 새로 받아야 보증금 보호됨
● 등기부등본 최신 열람 → 명의 확인 필수
● 보증금 인상률 5% 초과 시 계약갱신권 활용 고려
● 보증보험 재가입 여부, 집주인 정보 사전 점검
● 서면 계약 후 특약사항 꼼꼼히 체크
✅전세 재계약 시 유의사항 FAQ
Q1. 전세계약 재계약은 서면으로 꼭 다시 해야 하나요?
그렇습니다. 확정일자, 대항력, 보증보험 등 모든 보호 장치는 서면 계약 전제입니다. 반드시 계약서를 새로 쓰고 확정일자를 받아야 합니다.
Q2. 집주인이 바뀌었는데 기존 계약도 유효한가요?
계약 자체는 유효하나, 보증보험 가입 등 실무상 문제 발생 소지가 많기 때문에 새 집주인과 재계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다.
Q3. 보증금 증액 시 무조건 5% 이내여야 하나요?
갱신청구권을 행사한 경우에만 5% 제한이 적용됩니다. 그렇지 않은 일반 재계약은 시세 반영이 가능하지만, 상식적 수준 이내에서 협의해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
Q4. 보증보험도 재계약할 때 다시 갱신하나요?
네, 보증보험은 기존 계약 단위로 적용되기 때문에 새 계약이 성립되면 반드시 갱신 또는 신규 가입을 해야 보장받을 수 있습니다.
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Q5. 재계약 시 중개업소를 안 거쳐도 되나요?
양측이 직접 합의하고 계약서를 작성하면 가능합니다. 단, 중개업소 없이 진행할 경우 확정일자 등록과 계약 내용에 실수하지 않도록 주의가 필요합니다.