전세계약은 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 한 번에 맡기는 거래입니다. 한 번의 실수가 곧 수년간의 피해로 이어질 수 있는 만큼, 계약 전 확인해야 할 유의사항은 철저하게 챙겨야 합니다.
이 글에서는 전세계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 포인트를 실제 사례와 함께 정리해드립니다.
✅전세계약, 잘못하면 수천만 원 날릴 수도 있다?
인터넷 후기나 뉴스에서 “계약은 했는데 집주인이 사기꾼이었다”, “등기부를 안 봐서 근저당이 있었던 걸 몰랐다”는 이야기를 종종 접합니다. 실제로 기본 확인 절차만 거쳤어도 막을 수 있는 전세사기가 많습니다. 그렇다면 계약 전후로 어떤 점을 꼼꼼히 체크해야 할까요?
✅전세계약 시 반드시 확인해야 할 사항
계약 전, 계약서 작성 중, 계약 직후 3단계로 나누어 확인하면 좋습니다.
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[1] 등기부등본 확인은 무조건 필수!
- 집주인과 계약자가 같은지 확인 (명의자 일치 여부)
- 근저당, 가압류, 가처분 여부 확인
- 임대인과 실소유주가 다르면 위임장 및 인감증명서 요구
[2] 전입 가능한 주택인지 확인
- 건축물대장 확인 → 주거용 건물인지 확인
- 오피스텔의 경우 ‘주거용’으로 등록된 경우만 대항력 발생
[3] 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 핵심
- 계약 후 즉시 전입신고 → 대항력 확보
- 동일날짜로 확정일자 받기 → 우선변제권 확보
[4] 계약금, 중도금, 잔금은 안전하게 송금
- 입금 계좌 명의 = 임대인 명의 일치 여부 확인
- 가급적 집주인 명의 계좌 이체가 원칙
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[5] 특약사항 꼼꼼히 작성
- 보일러, 싱크대 등 수리 범위 명시
- 대출 미승인 시 계약 자동 해제 조항 포함
[6] 중개업소 등록 여부와 책임 확인
- 한국공인중개사협회(kar.or.kr)에서 등록 여부 확인
- 허위 매물·이중계약 시 중개업소 손해배상 청구 가능
[7] 보증보험 가입 가능 여부 미리 확인
✅실제 사례: 이건 확인 안 했다가 큰일 날 뻔!
사례 1
등기부를 안 보고 계약했는데, 알고 보니 집에 근저당이 2건 걸려 있었고, 집주인이 연락 두절. 결국 보증금 절반밖에 못 돌려받음.
사례 2
확정일자를 받지 않아서 경매 시 후순위가 되었고, 세입자가 보증금을 잃음.
사례 3
법인 소유 주택과 계약했는데, 대항력 기준이 애매했고 보증보험 가입도 거절됨.
✅전세계약 전 필수 준비 체크리스트
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● 등기부등본, 건축물대장, 중개사 등록번호 확인
● 계약서 특약 작성
● 전입신고/확정일자 날짜 체크
● 보증보험 가능 여부 조회
● 잔금 입금 전 마지막 등기부등본 재확인
✅전세계약 시 유의사항 FAQ
Q1. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
네, 확정일자는 우선변제권 확보를 위한 핵심 수단입니다. 전입신고만으로는 대항력만 생기고, 경매 시 순위 확보가 되지 않습니다.
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Q2. 전세계약도 보증보험 가입이 필수인가요?
반드시 필수는 아니지만, 보증금을 보호받는 유일한 방법입니다. 깡통전세가 증가하는 요즘에는 세입자 입장에서 매우 중요한 장치입니다.
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Q3. 오피스텔은 전입신고해도 보장되나요?
오피스텔은 건축물대장상 ‘주거용’으로 등록된 경우에만 대항력이 생깁니다. 상업용으로 등록된 경우는 전입신고만으로는 보호가
어렵습니다.
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Q4. 계약서에 ‘임대인의 요청에 따라 대출 가능 여부 확인 후 계약한다’는 문구는 왜 필요한가요?
전세대출이 거절될 경우 대비해 계약 해제 특약을 걸어야 임차인이 불이익을 피할 수 있습니다. 해당 문구가 없다면 대출 거절로 인한 계약금 손해를 입을 수 있습니다.
Q5. 중개사 말만 믿고 등기부등본을 안 봐도 되나요?
절대 안 됩니다. 직접 등기부등본 열람은 전세계약에서 가장 기본적인 보호 조치입니다. 계약 당일, 잔금 직전에도 다시 확인하는 것이 안전합니다.