전세 계약 연장은 단순한 '기간 연장'이 아닙니다. 갱신청구권 행사, 전세금 인상, 계약 조건 변경 등 꼼꼼히 따져야 할 요소가 많습니다. 이 글에서는 '전세 계약 연장 절차'를 중심으로 실제 상황에서 바로 쓸 수 있는 절차, 준비물, 법적 유의사항, 그리고 자주 묻는 질문까지 모두 담았습니다.
✅ 전세 계약 연장, 이런 상황 고민되셨나요?
연장 시기나 조건에 대해 명확히 몰라 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 아래 사례에 해당된다면 반드시 끝까지 읽어보세요.
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✔ 집주인이 연장을 안 해준다고 하면 어떻게 하지?
✔ 전세금 인상률은 법적으로 어디까지 가능할까?
✔ 말로만 연장하기로 했는데, 이래도 되는 걸까?
✔ 계약서 없이 자동 연장이 되는 경우도 있다던데, 사실일까?
✔ 2+2년 갱신청구권은 무조건 가능한가?
✅ 전세 계약 연장, 이렇게 진행하세요!
다음 절차대로 준비하면 실수 없이 안전하게 연장할 수 있습니다.
1. 계약 종료 6개월~1개월 전, 의사 표시 필수
▶ 임차인: 연장 의사가 있다면 문자, 내용증명 등 서면으로 남기기
▶ 임대인: 연장 거부하거나 인상 요구 시 서면 통지 필요
▶ 구두 약속은 분쟁 소지, 반드시 문서화 권장
2. 계약갱신요구권 행사 여부 판단
▶ 2020년 7월 시행된 주택임대차보호법 개정 이후 1회에 한해 2년 연장 요구 가능
▶ 임차인의 권리로, 법정 기준 충족 시 임대인은 거부 불가
▶ 단, 임대인이 실거주 의사를 밝히고 증빙하면 거절 가능
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3. 전세금 인상 시 상한선 적용
▶ 갱신청구권 행사 시 전세금 인상률은 최대 5% 이내
▶ 임대인이 이를 초과한 인상을 요구하면 무효
▶ 인상분은 계약서에 명확히 기재
4. 재계약서 작성은 필수 아님, 그러나 추천
▶ 자동 연장되더라도 분쟁 방지를 위해 신규 계약서 작성 권장
▶ 확정일자 다시 받는 것도 안전장치
5. 계약 연장 시에도 보증보험 재가입 검토
▶ 기존 보증보험 기간 만료될 수 있음
▶ HUG 주택도시보증공사 또는 SGI서울보증 통해 연장 보증 가입
✅ 실제 사례: 무심코 지나쳤다 낭패 본 사례
경기도 분당에 거주하는 C씨는 임대인과 '말로만 연장'에 합의하고 계약서를 따로 쓰지 않았습니다. 하지만 계약 만료일 직후, 임대인이 보증금 10% 인상과 이사 요구를 하며 갈등이 생겼고, C씨는 확정일자도 없이 법적 분쟁까지 겪었습니다.
이 사례처럼 구두 합의, 계약서 미작성, 확정일자 미신청은 언제든 불리한 결과로 이어질 수 있으니 반드시 서면으로 남기고 공적 절차를 완료해야 합니다.
✅ 전세 계약 연장 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약 만료 1개월 전에 연장 의사 밝히면 너무 늦은 건가요?
A. 아닙니다. 1개월 전까지는 유효하게 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 법적으로는 '6개월~1개월 전'까지 의사를 밝혀야 하므로, 1개월 이전이 최종 기한이며 가능하면 여유 있게 통지하는 것이 좋습니다.
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Q. 임대인이 실거주 이유로 연장을 거부하면 무조건 나가야 하나요?
A. 임대인이 실제로 거주할 목적이 있고, 이를 증빙(전입신고, 공과금 납부 등)할 경우 거부가 가능합니다. 하지만 허위로 실거주를 주장할 경우 손해배상 청구가 가능하며, 퇴거 후 그 집이 다른 사람에게 임대된다면 임차인은 법적 구제를 받을 수 있습니다.
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Q. 전세금 5% 이상 인상은 무효인가요?
A. 갱신청구권을 행사한 경우에만 5% 상한선이 적용됩니다. 이 외의 상황에서는 당사자 간 자유로운 합의가 가능합니다. 임차인이 자발적으로 동의하면 10%, 15%도 가능하지만, 강요나 불합리한 상황이라면 문제 소지가 있습니다.
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Q. 자동 연장되면 계약서를 새로 안 써도 되나요?
A. 법적으로는 묵시적 갱신(자동 연장)이 인정되며, 계약이 유지됩니다. 하지만 분쟁 예방 차원에서 재계약서 작성 + 확정일자 신청을 권장합니다. 특히 전세 보증보험 연장 시에는 새로운 계약서가 필요할 수 있습니다.
Q. 연장 계약에도 보증보험 재가입이 필요한가요?
A. 네, 전세 보증보험은 일반적으로 기존 계약에 맞춰 설정되므로 연장 후 기간, 보증금 변동 사항에 따라 갱신해야 합니다. HUG나 SGI에 문의하여 갱신 여부를 확인하고, 보증 공백이 생기지 않도록 해야 합니다.
✅ 마무리: 전세 연장은 단순한 '연장'이 아닙니다
전세 계약 연장은 기존 계약을 이어가는 것이지만, 사실상 새 계약만큼 중요한 절차입니다. 갱신청구권 행사 여부, 인상률 확인, 계약서 작성, 보증보험 연장까지 하나하나 꼼꼼히 챙긴다면 2년 뒤에도 분쟁 없이 안정적으로 거주할 수 있습니다.