전세 계약서를 작성할 때 실수하면 수천만 원의 손해를 볼 수 있습니다. 이 글에서는 전세 계약서 작성 요령을 한눈에 확인할 수 있도록 정리했으며, 전세 계약 시 확인해야 할 필수 항목과 실제 분쟁 사례, 그리고 자주 묻는 질문(FAQ)까지 함께 소개합니다.
전세 계약서, 그냥 쓰면 안 되는 이유
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전세 계약은 집값 못지않은 큰돈이 오가는 거래입니다. 하지만 많은 세입자들이 다음과 같은 실수를 범해 큰 피해를 입습니다.
대표적인 전세 계약 실수 유형
- 등기부등본 확인 없이 계약 진행
- 계약금 먼저 송금하고 나중에 문제 발견
- 임대인과 임차인 실명 불일치
- 중도금·잔금일 정확한 기재 누락
- 전입신고 및 확정일자 놓치기
이러한 실수들은 전세금 반환 거부, 이중 계약, 집주인 근저당 설정 등의 심각한 문제로 이어질 수 있습니다.
전세 계약서 작성 요령 핵심 7가지
전세 계약을 안전하게 체결하기 위한 요령을 단계별로 정리했습니다.
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안전한 전세 계약을 위한 7단계 체크리스트
- 등기부등본(iros.go.kr)으로 집주인 명의·근저당 확인
- 임대인·임차인 실명과 주민등록번호 정확히 기재
- 계약 기간, 전세금, 중도금·잔금 지급일 명확히 기입
- 특약사항에 “전세금 반환 보장”, “잔금일 전 등기 변경 시 계약 해지 가능” 등 기재
- 계약 당일 전입신고 + 확정일자 신청 필수
- 중개사의 공인중개사 등록번호 및 책임 명시
- 계약서 작성 후 사진 촬영 및 보관
실제 분쟁 사례로 본 전세 계약서 작성의 중요성
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사례1: 집주인 명의가 아닌 제3자와 계약 체결
세입자 A씨는 집을 보여준 사람과 계약했으나, 나중에 등기부등본을 확인하니 집주인과 전혀 다른 사람이었습니다. 집주인이 계약을 인정하지 않아 소송까지 이어졌습니다.
사례2: 확정일자 놓쳐 전세금 반환 못 받은 사례
B씨는 입주 후 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았는데, 집주인이 경매로 넘어가면서 우선변제권을 잃어 수천만 원 손해를 입었습니다.
전세 계약서 작성 관련 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 전세 계약서 작성 시 중개사 없이 혼자 해도 되나요?
혼자 작성하는 것이 법적으로 불가능한 것은 아니지만, 상당한 주의가 필요합니다. 공인중개사가 개입하지 않으면 계약서의 법적 효력 문제, 등기부등본 확인 누락, 특약사항 미작성 등으로 인해 전세보증금 반환 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
특히, 한국공인중개사협회(kar.or.kr)에 등록된 중개사인지 확인 후 거래하는 것이 안전합니다.
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Q2. 확정일자는 어디서 받나요?
확정일자는 ‘계약서를 기준으로 한 임차인의 권리’를 공식적으로 인정받는 절차입니다.
다음의 방법으로 받을 수 있습니다:
- 오프라인: 주민센터 방문 → 전입신고와 함께 계약서 원본 지참 → 도장 날인으로 확정일자 부여
- 온라인: 정부24(gov.kr) → ‘주택임대차 신고’ 또는 ‘확정일자 신청’ 메뉴 이용
확정일자는 계약 후 가장 빠른 시일 내에 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
전세 계약 연장 절차 한눈에 보기!｜2년 뒤도 걱정 없는 안전한 갱신 가이드
Q3. 계약서에 특약사항은 꼭 넣어야 하나요?
특약사항은 전세 계약의 핵심 안전장치입니다. 특히 다음과 같은 문구는 세입자의 권리를 강하게 보호합니다:
- “본 계약은 등기사항변경 시 임차인이 해지 가능하다.”
- “임대인은 전세금 반환 보장에 협조한다.”
- “임대인은 계약 종료일까지 임대 목적물에 대한 담보 설정 및 매매를 하지 않는다.”
계약서에 이러한 조항이 없으면 집주인이 중도에 담보대출을 받더라도 임차인이 제어할 수 없습니다. 반드시 협의된 내용은 특약으로 명확히 기재하세요.
전세 계약 파기 시 대처법｜불이익 없이 대응하는 실전 가이드
Q4. 전세계약 후 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
임대인이 바뀌는 경우라도, 기존 계약은 유효합니다. 단, 다음의 요건이 갖춰져야 법적으로 보호받을 수 있습니다:
- 전입신고 완료
- 확정일자 등록
이 두 조건을 충족하면 새로운 집주인에게도 계약 내용이 그대로 승계됩니다. 만약 이를 미리 해두지 않으면, 경매나 매매 상황에서 전세금 반환을 보장받기 어렵습니다.
Q5. 계약서 보관은 어떻게 해야 하나요?
원본 계약서를 잘 보관하는 것이 기본입니다. 하지만 분실에 대비해 다음과 같은 디지털 백업을 병행하면 더 안전합니다:
- 계약서 사진을 스마트폰으로 촬영
- PDF로 스캔 후 클라우드(네이버 MYBOX, 구글드라이브 등)에 저장
- 본인 이메일로 전송하여 이중 저장
또한, 계약 당사자 모두가 서명한 페이지 전체를 반드시 촬영하고, 각자의 서명란이 선명하게 보이도록 확인하세요.
Q6. 전세 계약 후 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
전입신고는 잔금 지급일에 맞춰 당일 또는 익일 내로 진행하는 것이 가장 안전합니다. 늦어질 경우, 확정일자 효력도 함께 늦어지기 때문에 우선변제권이 밀릴 수 있습니다.
주민센터 방문 전 아래 서류를 준비하세요:
- 주민등록증
- 임대차 계약서 원본
전입신고는 전자민원센터(go.kr)에서도 일부 지역은 가능하니 확인해보세요.
Q7. 전세계약 갱신 시에도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
임대차 기간이 연장되었을 경우, 재확정일자 부여가 권장됩니다
전세 계약, 꼼꼼한 준비가 안전을 지킵니다
전세 계약서는 단순한 종이가 아니라 수천만 원을 지키는 법적 무기입니다. 계약 전 반드시 등기부등본 확인과 확정일자 등록을 완료하고, 계약서의 모든 조항을 직접 확인하는 습관을 길러야 합니다.
지금 바로 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 계약 전 주택 상태를 확인해 보세요.