“드디어 당첨됐다!”
청약에 성공하면 설레는 마음에 분양사무소로 달려갑니다. 하지만 그 순간이 바로 가장 위험한 시간이라는 걸 아시나요? 많은 사람들이 계약서를 대충 보고 서명했다가, 중도금 대출 문제나 특약 누락 때문에 수천만 원을 잃는 사례가 많습니다.
오늘은 아파트 당첨 후 계약서 작성에서 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 쉽게 설명해드릴게요.
1. 계약 전에 반드시 준비해야 하는 것
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먼저, 계약서 작성 전에 꼭 준비해야 할 것은 필요 서류와 자금 계획입니다. 기본적으로 신분증, 도장(또는 서명 가능 여부 확인), 청약 당첨 확인서가 필요합니다. 그리고 계약금이 준비되어 있어야 합니다.
보통 계약금은 분양가의 10% 수준이에요.
예를 들어 분양가가 5억 원이면 계약금은 5천만 원입니다. 대부분 계약서 작성일에 바로 입금해야 하므로, 자금 준비가 안 돼 있으면 곤란해질 수 있습니다.
2. 계약서에서 반드시 확인할 핵심 항목
계약서를 받을 때는 설레는 마음을 잠시 멈추고, 다음 내용을 꼼꼼히 확인하세요.
- 분양가: 광고와 계약서가 다를 수 있으니 정확히 확인
- 납부 일정: 계약금, 중도금, 잔금 날짜가 언제인지 체크
- 연체 시 패널티: 기한을 놓치면 위약금이 발생할 수 있음
- 특약사항: 꼭 필요한 조건이 빠지지 않았는지 확인
이 네 가지는 작은 실수가 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
3. 반드시 넣어야 할 특약
많은 사람들이 실수하는 부분이 바로 특약사항입니다. 계약서는 표준양식이 있지만, 특약으로 중요한 조건을 추가할 수 있어요. 특히 다음 두 가지는 필수입니다.
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- 중도금 대출 불가 시 계약 해제 조항
→ 요즘 DSR 규제로 중도금 대출이 거절되는 사례가 많습니다. 이런 경우 계약을 해지하지 못하면 계약금 10%를 날립니다. 반드시 “중도금 대출이 거절될 경우 계약을 해지할 수 있다”는 문구를 넣으세요. - 하자보수 및 준공 지연 책임 조항
→ 준공이 늦어져 입주가 지연되면 큰 불편이 발생합니다. 입주 지연 시 책임을 명확히 해두는 특약을 넣으면 좋습니다.
4. 위약금 조항, 무조건 확인하세요
가장 무서운 부분은 위약금입니다. 계약 후 마음이 바뀌어 해지하면 계약금 전액(보통 분양가의 10%)을 몰수당합니다. 예를 들어 5억짜리 아파트 계약을 했다면, 해지 시 5천만 원이 사라집니다. 심지어 분양사가 재분양을 하면서 가격이 떨어지면, 그 차액까지 청구할 수도 있어요.
핵심은, 서명 전에 반드시 ‘계약 해제 조건’을 특약으로 명시하는 것입니다.
중도금 대출 불가, 분양사 책임 사유(준공 지연 등)만이라도 꼭 넣으세요.
실제 사례 – 5천만 원 날린 A씨
A씨는 수도권에서 분양권을 계약했지만, 중도금 대출이 막혔습니다. 계약서에는 아무 특약도 없었죠. 결국 대출이 안 되자 계약을 포기했지만, 계약금 5천만 원은 환불받지 못했습니다. 이런 실수는 생각보다 흔합니다.
FAQ – 꼭 알아야 하는 질문
Q1. 계약금은 언제 내야 하나요?
계약금은 계약서 작성일 당일에 바로 납부하는 것이 일반적입니다. 보통 분양가의 10%가 계약금으로 정해져 있어요. 예를 들어 분양가가 5억 원이면 계약금은 5천만 원입니다.
팁: 현장에서 바로 납부해야 하므로, 미리 송금 가능한 계좌를 확인하세요. 가급적 본인 명의 계좌에서 송금하세요. 일부 단지는 카드 결제가 되지 않기 때문에 반드시 현금 또는 이체 준비가 필요합니다.
Q2. 특약은 구두로 해도 되나요?
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절대 안 됩니다. 특약은 반드시 계약서에 서면으로 명시해야 법적 효력이 있습니다. 계약 담당자와 말로만 약속하고 서류에 적지 않으면, 나중에 분쟁이 생겨도 인정받기 어렵습니다.
팁: 특약은 계약서 마지막 부분 ‘특약사항’란에 적고, 양 당사자의 서명 또는 도장을 찍어야 합니다. ‘중도금 대출 불가 시 계약 해제’ 문구는 반드시 확인하세요.
Q3. 중도금 대출이 거절되면 무조건 계약금 몰수인가요?
네, 특약이 없다면 계약금은 돌려받을 수 없습니다. 최근 대출 규제가 강화되면서, 소득이나 DSR 조건 때문에 대출이 거절되는 사례가 많아요.
팁: 계약 전 반드시 본인 DSR을 확인하세요. ‘내 대출 가능 여부’는 은행 앱에서 사전 조회 가능하며, 가능성이 낮으면 특약으로 반드시 조항을 넣으세요.
Q4. 위약금은 최대 얼마까지 물 수 있나요?
계약금(보통 분양가의 10%)이 기본 위약금입니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 계약하면 5천만 원이 사라집니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 만약 분양사가 재분양 과정에서 가격이 떨어져 손해가 발생하면, 그 차액까지 추가로 청구할 수도 있습니다.
팁: 단순 변심으로 해지하면 위약금 외 손해배상까지 부담할 가능성이 있으니, 계약 전 자금 계획을 철저히 확인하세요.
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Q5. 계약서 작성 후 단순 변심으로 해지하면 어떻게 되나요?
사유를 불문하고, 계약금 전액을 몰수당합니다. 법적으로 보호받을 수 있는 사유는 거의 없습니다. 예외는 분양사가 약속한 조건을 지키지 못했을 때입니다. 예를 들어 준공 지연이나 분양가 조정이 발생하면 계약 해제가 가능할 수도 있습니다.
팁: 계약 전 분양사 약속 내용을 녹음하거나 서면으로 남기세요. 추후 증거 자료가 됩니다.
Q6. 특약을 넣으면 분양사가 거절할 수도 있나요?
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네, 가능합니다. 일부 분양사는 표준 계약서 외의 조항을 추가하는 것을 꺼립니다. 그러나 협의는 가능합니다. 특히 중도금 대출 관련 특약은 대부분 수용하는 편입니다. 만약 거절한다면, 계약 여부를 다시 고민하세요.
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Q7. 계약 후 주소 이전이나 세대분리해도 되나요?
계약 이후 세대분리나 주소 이전을 하면 대출 심사에 영향이 있을 수 있습니다. 특히 주택담보대출 자격이 바뀌거나, 무주택 요건이 깨질 수 있으니 조심하세요.
핵심 요약
- 계약 전 자금·서류 준비 필수
- 계약서에서 분양가, 납부일정, 특약, 위약금 확인
- 중도금 대출 불가 특약 반드시 넣기
- 계약금은 분양가의 10%, 해지 시 환불 거의 불가