주변 사람들한테서
“나 청약 당첨됐어!”라는 말 들으면 괜히 마음이 복잡해지죠.
“나도 청약 넣었는데 왜 떨어졌지?”
“도대체 당첨되는 사람들은 무슨 점수길래 붙는 거야?”
이런 생각 한 번쯤 해보셨을 거예요.
그 이유는 바로 ‘청약 가점제’ 때문인데요.
오늘은 이 주택청약 가점제 계산법, 정말 쉽게 풀어서 알려드릴게요.
내 점수도 직접 계산해볼 수 있게 항목별로 알려드릴게요.
✅ 주택청약 가점제란? 누가 해당될까?
////
청약은 크게 두 가지 방식으로 당첨자를 뽑아요.
- 추첨제: 말 그대로 ‘운’
- 가점제: 점수 높은 순으로 당첨
가점제는 전용면적 85㎡ 초과는 추첨제 위주,
85㎡ 이하(특히 국민주택)는 대부분 가점제로 진행돼요.
즉, 청약 가점이 높아야 당첨될 확률이 높아지는 구조죠.
특히 무주택자, 부양가족 많은 사람, 청약통장 오래 납입한 사람에게 유리해요.
✅ 주택청약 가점제 계산법 구조는? (총 84점 만점)
////
주택청약 가점제는 총 84점 만점으로, 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 이렇게 세 가지 항목으로 구성돼 있어요. 이 점수는 단순한 숫자가 아니라, 내가 얼마나 오래 무주택 상태였는지, 가족을 얼마나 부양하고 있는지, 청약통장을 얼마나 성실히 유지했는지를 보여주는 기준이에요.
먼저 무주택 기간은 1년당 2점, 최대 32점까지 받을 수 있고, 세대 전체 기준으로 보기 때문에 가족 중 누가 집을 갖고 있으면 인정되지 않을 수 있어요. 다음으로 부양가족 수는 본인을 제외한 배우자, 자녀, 부모 등 주민등록등본상 함께 사는 가족을 기준으로, 1명당 5점씩 최대 6명까지 인정돼요. 마지막으로 청약통장 가입 기간은 1년마다 1점, 17년 이상이면 만점이며, 중간에 해지하거나 납입을 거르면 감점 가능성이 있어요.
결국 이 세 항목 점수를 더한 것이 내 청약 가점이고, 현실적인 점수 관리가 당첨 확률을 높이는 핵심 전략이 됩니다.
- 무주택 기간 (최대 32점)
- 부양가족 수 (최대 35점)
- 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
✅ 1. 무주택 기간 계산법 (최대 32점)
////
무주택 기간은 청약 가점제에서 가장 기본이 되는 항목 중 하나예요. 점수는 1년마다 2점씩, 최대 16년 이상일 경우 32점으로 계산돼요. 이때 ‘무주택’이라는 기준은 단순히 내 명의만 보는 게 아니라, 세대주 뿐만 아니라 같은 세대원 모두를 포함해서 판단합니다. 예를 들어, 배우자나 자녀가 집을 보유하고 있다면 전체 세대가 주택을 소유한 것으로 간주돼 무주택 기간이 인정되지 않을 수 있어요.
또한, 무주택 기간은 입주자모집공고일 기준으로 계산됩니다. 즉, 청약을 넣는 시점이 아니라 공고일 기준으로 얼마 동안 집이 없었는지를 따지는 거죠. 무주택 기간을 인정받기 위해서는 전입신고와 주민등록등본 상의 기록이 일치해야 하며, 주택을 상속받거나 일시적으로 2주택 상태가 되었을 때는 예외 조건도 잘 따져야 해요. 무주택 기간은 시간이 쌓일수록 점수가 오르기 때문에, 미리미리 계획을 세워두는 것이 유리합니다.
- 1년당 2점, 최대 16년까지 인정
- 배우자나 세대원이 집이 있으면 무주택으로 안 쳐요
- 기준일은 입주자모집공고일 기준
예: 9년 무주택 → 9 x 2 = 18점
무주택 기간 산정 팁:
- 전세나 월세 살면서 본인 명의 주택이 없으면 대부분 인정돼요
- 단, 주택 상속받은 경우 ‘일시적 2주택’도 꼼꼼히 따져야 함
✅ 2. 부양가족 수 계산법 (최대 35점)
////
부양가족 수는 가점제 항목 중에서도 가장 높은 점수를 받을 수 있는 항목이에요. 1명당 5점, 최대 6명까지 인정되어 최대 35점까지 받을 수 있어요. 여기서 말하는 부양가족은 본인을 제외한 배우자, 자녀, 부모님, 조부모처럼 직계존비속 중에서 같은 주민등록등본에 3개월 이상 함께 등재된 사람들만 해당돼요.
예를 들어, 배우자와 자녀 둘, 그리고 부모님이 같은 주소에 거주 중이라면 총 5명 × 5점 = 25점을 받을 수 있는 구조죠. 다만 주의할 점은, 단순히 가족이라는 이유만으로는 점수 대상이 아니라는 것이에요. 주소지가 분리돼 있다거나, 거주 기간이 짧다면 인정되지 않을 수 있어요. 그리고 배우자와 이혼하거나 별거 중일 경우, 등본상 거주 여부와 관계없이 인정되지 않을 수 있어 주의해야 해요.
부양가족 수는 단기간에 올릴 수는 없지만, 주소를 일치시키고 등본을 정리하는 것만으로도 점수에 영향을 줄 수 있는 항목이에요.
- 부양가족 1명당 5점, 최대 6명까지 인정
- 본인을 제외한 배우자, 직계존속(부모), 직계비속(자녀) 중
주민등록등본에 같이 등재된 가족만 인정
예:
- 배우자 + 자녀 2명 = 3명 x 5점 = 15점
- 부모님까지 모시고 있다면 점수 더 올라가요
주의할 점:
- 3년 이상 같은 세대여야 인정되는 경우도 있어요
- 자녀라도 혼자 다른 주소지에 살면 부양가족 인정 안 됩니다
✅ 3. 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
////
청약통장 가입 기간은 말 그대로 내가 청약통장(주택청약종합저축 또는 청약저축)을 얼마나 오래 유지해왔는지를 보는 항목이에요. 계산법은 간단해요. 1년마다 1점씩, 최대 17년 이상이면 17점 만점을 받을 수 있어요.
가입만 오래 했다고 되는 건 아니고, 매월 일정 금액을 납입했는지도 중요해요. 12회 이상 납입은 기본이고, 중간에 통장을 해지했다가 다시 만든 경우에는 처음부터 기간을 다시 계산해야 해요. 그러니까 단순히 '몇 년 전 가입했어요'보다도, 꾸준히 납입했는지가 더 중요한 거죠.
또 하나 중요한 포인트는 납입금액은 큰 영향을 주지 않는다는 것이에요. 매월 10만 원을 넣든, 2만 원을 넣든 납입 횟수가 중요하고, 1년 단위의 가입 기간이 핵심입니다. 이 항목은 시간이 지나기만 해도 자연스럽게 올라가는 점수이기 때문에, 청약 계획이 있다면 하루라도 빨리 통장을 만들고 유지하는 게 유리해요.
- 1년마다 1점, 17년 이상이면 최대 17점
- 가입 후 12회 이상 납입해야 유효
- 주택청약종합저축 또는 청약저축(옛날 상품)만 인정
예: 가입 후 7년 경과 → 7점
중요 팁:
- 중간에 해지했다 재가입하면 초기화돼요
- 꾸준히, 오래 유지한 사람이 유리해요
✅ 실제 점수 계산 예시 보기
////
40대 직장인 A씨 (무주택 10년, 부양가족 4명, 청약통장 8년)
- 무주택 기간: 10년 x 2점 = 20점
- 부양가족: 4명 x 5점 = 20점
- 청약통장: 8년 = 8점
→ 총점: 48점
이 점수면 수도권 인기 지역에선 당첨 어렵고, 지방 중소도시나 비인기 지역에서 기회 있음
✅ 가점 올리려면 어떻게 해야 할까?
- 무주택 유지: 주택 구입 전에 신중히 판단
- 청약통장 꾸준히 유지: 자동이체 설정 추천
- 부양가족 수 늘리기?: 이건 인위적으로 어렵지만, 주소 합치는 건 방법일 수 있어요
즉, 점수는 하루아침에 오르지 않기 때문에 장기전으로 봐야 해요.
✅ 당첨되려면 몇 점 이상이어야 할까?
////
- 서울 강남권/인기지역: 65~70점 이상
- 수도권 일반 지역: 50점대 중후반
- 지방 중소도시: 40점대도 가능
주택청약 가점이 아무리 높아도, ‘얼마면 당첨될 수 있는지’가 궁금하지 않다면 의미가 없겠죠. 실제로 청약 경쟁률은 지역과 단지에 따라 천차만별이고, 그에 따라 당첨 커트라인도 크게 달라져요. 그래서 내 점수가 몇 점이면 가능성이 있는지, 현실적인 기준을 아는 게 중요합니다.
먼저 서울이나 수도권 인기 지역, 특히 강남·서초·마포·노원 같은 지역의 분양 아파트는 워낙 경쟁이 치열해서 65점 이상은 기본으로 봐야 해요. 심지어 강남권은 70점 이상이 되어도 떨어지는 사례가 있을 정도예요. 이런 지역은 부양가족도 많고, 청약통장도 오래 유지한 50~60대 장기 무주택자들이 많이 지원하다 보니 가점 경쟁이 치열하죠.
반면, 수도권 외곽이나 일부 지방 중소도시는 상황이 조금 달라요. 예를 들어 인천, 경기 외곽, 세종시, 충청·경상권 도시들은 50점 중후반 정도면 충분히 당첨 가능성이 있어요. 일부 지역에선 40점대 후반으로도 당첨된 사례가 있었고요. 다만 이런 곳도 단지의 브랜드, 입지, 분양가에 따라 경쟁률이 확 오르기도 하니, 커트라인을 단정 짓긴 어렵습니다.
지방 비인기 지역이나 미분양이 많은 지역은 더 낮은 점수로도 당첨될 수 있어요. 30점대 후반~40점 초반 정도로도 입주 기회를 얻을 수 있고, 어떤 곳은 추첨제 비중이 더 높아 가점이 낮아도 운이 따라주면 당첨될 수도 있어요.
결론적으로, 청약 당첨을 위해 필요한 점수는 지역과 단지의 인기 정도에 따라 매우 달라진다는 점을 기억해야 해요. 내 가점이 낮다고 무조건 포기할 필요는 없고, 내 점수에 맞는 단지를 전략적으로 선택하는 것이 가장 중요한 포인트입니다.
✅ 마무리: 점수도 중요하지만, 전략도 함께!
‘주택청약 가점제 계산법’을 알게 되면 내가 어느 정도 위치에 있는지 감이 오죠.
하지만 점수만 보고 포기하긴 아직 이릅니다. 청약 전략은 ‘지역 선택’ + ‘시기’ + ‘타입’도 함께 보는 게 중요해요.
내 점수에 맞는 단지를 고르고, 꾸준히 통장을 유지하는 것.
그게 내 집 마련의 가장 현실적인 첫걸음입니다.